Quyền của người thuê nhà, những điều căn bản

Luật thuê nhà ở Mỹ chủ yếu là luật tiểu bang và thành phố, nên chi tiết khác nhau rất nhiều. Nhưng có một số nguyên tắc gần như ở đâu cũng đúng, và biết chúng giúp bạn không bị thiệt.

Một điều quan trọng trước tiên: quyền của người thuê nhà không phụ thuộc vào tình trạng di trú của bạn. Chủ nhà dọa báo di trú để ép bạn dọn đi là hành vi trả đũa, và ở nhiều tiểu bang đó là hành vi bất hợp pháp.

Tiền cọc#

Chủ nhà được giữ bao nhiêu#

Phần lớn tiểu bang giới hạn số tiền cọc, thường ở mức một tới hai tháng tiền thuê. Một số tiểu bang không giới hạn. Đây là con số bạn phải tra theo tiểu bang của mình.

Khi nào phải trả lại#

Sau khi bạn dọn ra, chủ nhà phải trả lại tiền cọc trong một thời hạn nhất định, tùy tiểu bang thường từ 14 tới 45 ngày. Nếu giữ lại một phần, chủ nhà phải đưa bản kê chi tiết ghi rõ trừ vào việc gì.

Được trừ vào việc gì#

Chủ nhà được trừ tiền thuê còn nợ và chi phí sửa những hư hỏng vượt quá mức hao mòn bình thường. Chủ nhà không được trừ tiền sơn lại tường vì màu đã cũ, thảm mòn do đi lại bình thường, hay các hạng mục bảo trì thông thường.

Trách nhiệm sửa chữa#

Gần như mọi tiểu bang đều buộc chủ nhà giữ căn nhà ở tình trạng ở được. Nguyên tắc này thường được gọi là "warranty of habitability" và bao gồm:

• Nước nóng và nước lạnh chạy được
• Sưởi hoạt động trong mùa lạnh
• Điện an toàn, hệ thống nước thoát bình thường
• Mái không dột, cửa và khóa nguyên vẹn
• Không có chuột, gián, rệp ở mức nghiêm trọng

Chủ nhà không được yêu cầu bạn ký giấy từ bỏ những quyền này. Điều khoản như vậy thường vô hiệu ngay cả khi bạn đã ký.

Cách yêu cầu sửa chữa đúng cách#

1. Báo bằng văn bản. Tin nhắn hoặc email đều được, miễn là có lưu lại. Nói miệng thì sau này không chứng minh được
2. Ghi rõ ngày và mô tả cụ thể. "Vòi nước bếp rỉ từ ngày 3 tháng 8" tốt hơn "bếp có vấn đề"
3. Giữ lại mọi trả lời. Kể cả khi chủ nhà không trả lời, chuyện đó tự nó là bằng chứng
4. Cho một khoảng thời gian hợp lý. Việc khẩn cấp như mất nước nóng thì tính bằng ngày, việc nhỏ thì tính bằng tuần

Chủ nhà vào nhà lúc nào#

Nhà bạn thuê là chỗ ở của bạn. Phần lớn tiểu bang buộc chủ nhà báo trước, thường là 24 giờ, trước khi vào, trừ trường hợp khẩn cấp thật sự như vỡ ống nước hay cháy.

Chủ nhà tự ý vào nhà bạn thường xuyên mà không báo là vi phạm, và bạn nên ghi lại từng lần.

Đuổi nhà#

Đây là phần bị hiểu sai nhiều nhất, nên cần nói rõ.

Ở Mỹ, chủ nhà không được tự mình đuổi bạn ra khỏi nhà. Chỉ tòa án mới ra lệnh được, và chỉ cảnh sát trưởng hoặc nhân viên thi hành án mới được thực hiện.

Những việc sau đây là bất hợp pháp ở gần như mọi tiểu bang, kể cả khi bạn đang nợ tiền thuê:

• Thay khóa để bạn không vào được
• Cắt điện, cắt nước, cắt sưởi
• Vứt đồ đạc của bạn ra ngoài
• Dọa báo cơ quan di trú để ép bạn dọn đi

Quy trình đuổi nhà diễn ra thế nào#

1. Thông báo bằng văn bản. Chủ nhà phải đưa trước một thông báo với thời hạn do luật tiểu bang quy định, ví dụ 3 ngày để trả tiền hoặc dọn đi
2. Nộp đơn ra tòa. Nếu hết hạn mà chưa giải quyết, chủ nhà kiện ra tòa
3. Bạn nhận giấy triệu tập. Đây là lúc quan trọng nhất
4. Phiên tòa. Thẩm phán nghe cả hai bên
5. Thi hành. Chỉ khi thẩm phán ra lệnh, và do nhân viên công quyền thực hiện

Phân biệt đối xử#

Luật Nhà ở Công bằng liên bang cấm chủ nhà từ chối cho thuê vì chủng tộc, màu da, nguồn gốc quốc gia, tôn giáo, giới tính, tình trạng gia đình, hoặc khuyết tật. "Nguồn gốc quốc gia" bao gồm cả việc bạn nói tiếng Anh với giọng nước ngoài hoặc nói tiếng Việt.

Nếu bạn tin mình bị phân biệt đối xử, có thể nộp đơn khiếu nại với HUD. Thường có thời hạn một năm kể từ ngày xảy ra.

Tìm giúp đỡ ở đâu#

• LawHelp.org liệt kê các tổ chức trợ giúp pháp lý miễn phí theo tiểu bang
• Gọi 211 để tìm dịch vụ hỗ trợ người thuê nhà tại địa phương
• Nhiều thành phố lớn có văn phòng riêng lo việc thuê nhà, tìm cụm từ "tenant rights" kèm tên thành phố
• Nếu bạn nhận giấy đuổi nhà, hãy tìm trợ giúp ngay hôm đó. Thời hạn ở tòa rất ngắn

Việc cần làm tiếp theo#

• Chụp ảnh toàn bộ căn nhà hôm nay, dù bạn đã ở lâu rồi
• Cất bản hợp đồng thuê vào một chỗ bạn tìm lại được. Hợp đồng thuê cũng là một trong những giấy tờ chứng minh nơi ở khi bạn làm bằng lái xe
• Tra hai con số của tiểu bang bạn: thời hạn trả tiền cọc, và thời hạn thông báo trước khi đuổi