Thuê nhà ở Mỹ: nộp đơn, bị xét hồ sơ, và khi chưa có tín dụng

Tìm được chỗ ở là việc khó nhất trong mấy tháng đầu ở Mỹ, và khó không phải vì tiền. Người mới qua thường có đủ tiền trả nhưng vẫn bị từ chối, vì ở Mỹ chủ nhà không nhìn vào túi tiền của bạn mà nhìn vào hồ sơ giấy tờ của bạn. Hồ sơ đó bạn chưa có.

Bài này nói về nửa đầu của chuyện thuê nhà: đi xem nhà, nộp đơn, bị xét hồ sơ, và ký hợp đồng. Còn nửa sau, tức là sau khi bạn đã dọn vào, thì đọc bài Quyền của người thuê nhà.

Chuẩn bị sẵn trước khi đi xem nhà#

Ở Mỹ nhà cho thuê tốt đi rất nhanh. Người nộp đơn đầy đủ giấy tờ ngay hôm đó thường thắng người phải về nhà lấy giấy. Nên gom sẵn một bộ, chụp hình để trong điện thoại:

• Giấy tờ tùy thân có hình, hộ chiếu cũng được
• Giấy chứng minh thu nhập: mấy phiếu lương gần nhất, hoặc thư của chủ hãng
• Số tài khoản ngân hàng hoặc sao kê vài tháng
• Tên và số điện thoại của chủ nhà cũ, nếu bạn từng thuê ở đâu đó
• Số an sinh xã hội hoặc ITIN, nếu bạn có

Coi chừng tin đăng lừa đảo#

Nhà cho thuê là chỗ lừa đảo nhiều, và người mới qua là người bị nhắm tới, vì họ đang gấp và chưa quen cách làm ở Mỹ. FTC nêu mấy dấu hiệu sau:

• Bị ép quyết định gấp. FTC nói thẳng: ai ép bạn quyết định nhanh thì nên bỏ đi.
• Chỉ nhận wire transfer, thẻ quà tặng hoặc tiền ảo. Đây là dấu hiệu chắc chắn của lừa đảo. Gửi tiền kiểu đó cũng như đưa tiền mặt, gửi rồi thì gần như không lấy lại được.
• Không cho coi nhà. Người đăng nói mình đang ở nước ngoài, hoặc viện đủ lý do để bạn không vào được bên trong.
• Giá rẻ bất thường so với những căn khác cùng khu.
• Hỏi giấy tờ quá sớm. Chủ nhà không cần số an sinh xã hội hay điểm tín dụng của bạn trước khi hai bên đồng ý thuê.

Đơn xin thuê và phí nộp đơn#

Hầu hết chủ nhà bắt điền đơn và thu một khoản phí nộp đơn. Phí này để họ trả tiền lấy hồ sơ kiểm tra bạn, và thường không trả lại, kể cả khi bạn bị từ chối.

Trước khi đóng phí, hỏi ba câu:

1. Căn này còn trống thật không, hay đang có người khác chờ duyệt rồi
2. Phí này bao nhiêu và có trả lại không
3. Nếu tôi bị từ chối thì ông bà có cho tôi biết lý do không

Câu thứ ba quan trọng hơn nó nghe, và phần dưới đây giải thích tại sao.

Hồ sơ kiểm tra người thuê#

Khi bạn nộp đơn, chủ nhà thường mua một bản báo cáo về bạn từ một công ty chuyên làm việc đó. Tiếng Anh gọi là tenant screening report.

Trong đó có gì#

Theo CFPB, một bản như vậy có thể gồm bất kỳ thứ nào sau đây: báo cáo tín dụng, lịch sử thuê nhà kể cả những vụ bị kiện hay bị đuổi nhà, xác minh việc làm, tiền án tiền sự, danh sách tội phạm tình dục, danh sách theo dõi khủng bố, và một điểm số rủi ro tính theo tiêu chuẩn do chính chủ nhà chọn.

Thông tin sai hoặc quá cũ trong bản báo cáo đó có thể cản đường bạn tìm nhà. Chuyện này xảy ra thường hơn người ta tưởng.

Bị từ chối thì chủ nhà phải báo cho bạn#

Đây là phần nhiều người không biết. Nếu chủ nhà từ chối bạn vì thông tin trong bản báo cáo đó, luật buộc họ phải báo cho bạn. Bản thông báo đó phải cho bạn biết tên, địa chỉ và số điện thoại của công ty đã làm bản báo cáo, phải nói cho bạn biết quyền xin một bản miễn phí nếu bạn xin trong vòng 60 ngày, và quyền khiếu nại thông tin sai.

Và điều quan trọng nhất: bị từ chối không phải là trường hợp duy nhất. CFPB nói rõ rằng những chuyện sau đây cũng tính:

• Bắt bạn phải có người đứng tên bảo lãnh chung hợp đồng
• Bắt bạn đặt cọc nhiều hơn, hoặc trả tiền thuê cao hơn người khác

Nghĩa là nếu chủ nhà nói "được, nhưng anh phải đặt cọc gấp đôi", bạn vẫn có quyền biết bản báo cáo nào dẫn tới quyết định đó.

Sửa thông tin sai#

Bạn có quyền khiếu nại những chỗ sai và bắt họ sửa nếu thông tin không đúng hoặc đã quá cũ. Công ty làm hồ sơ thường có 30 ngày để điều tra, có trường hợp 45 ngày, và một số tiểu bang cho thời hạn ngắn hơn.

Khiếu nại cả hai nơi: công ty làm bản báo cáo, và nơi đã cung cấp thông tin sai đó cho họ. Nếu không ai chịu giải quyết, nộp khiếu nại với CFPB, hoặc gọi số (855) 411-2372.

Chưa có lịch sử tín dụng ở Mỹ#

Người mới qua gần như chắc chắn rơi vào cảnh này. Bạn không có điểm tín dụng xấu, bạn không có điểm nào hết, và nhiều hệ thống chấm điểm đọc "không có gì" gần giống như đọc "xấu".

Không có cách nào làm ra lịch sử tín dụng trong một tuần. Nhưng có mấy đường vòng mà chủ nhà thường chấp nhận:

• Chứng minh thu nhập mạnh hơn. Nhiều chủ nhà muốn thấy thu nhập hàng tháng gấp khoảng ba lần tiền nhà. Mang phiếu lương và thư của chủ hãng.
• Người bảo lãnh. Một người có tín dụng tốt ở Mỹ ký chung. Nhớ rằng nếu bạn không trả được, người đó phải trả.
• Trả trước nhiều tháng, hoặc đặt cọc cao hơn. Việc chủ nhà được giữ bao nhiêu tiền cọc là do luật từng tiểu bang quy định, không phải chủ nhà muốn bao nhiêu cũng được. Coi bài Quyền của người thuê nhà trước khi đồng ý.
• Chủ nhà nhỏ lẻ. Người có một hai căn cho thuê thường linh động hơn công ty quản lý lớn, vì họ tự quyết định chứ không chạy theo phần mềm chấm điểm.

Chủ nhà không được từ chối bạn vì bạn là người Việt#

Đạo luật Nhà ở Công bằng cấm phân biệt đối xử về nhà ở dựa trên chủng tộc hoặc màu da, tôn giáo, giới tính, nguồn gốc quốc gia, tình trạng gia đình và tình trạng khuyết tật.

Nguồn gốc quốc gia là điều đáng chú ý nhất với người Việt. Chủ nhà không được từ chối bạn, hay đặt điều kiện khác với người khác, chỉ vì bạn sinh ra ở nước khác hay vì giọng nói của bạn.

Bộ Tư pháp cũng lưu ý rằng nhiều nơi giấu chuyện phân biệt đối xử bằng cách nói sai về tình trạng còn trống, nghĩa là nói với bạn rằng đã hết nhà trong khi vẫn còn.

Nếu bạn nghĩ mình bị phân biệt đối xử, ghi lại ngay: ngày giờ, tên người bạn nói chuyện, họ nói gì, và giữ lại tin nhắn hay email.

Rồi báo. Có ba đường, và đường dễ nhất nằm ở trên cùng:

• Gọi cho HUD: (800) 669-9777, TTY 711. Nếu tiếng Anh còn yếu thì gọi dễ hơn điền đơn, vì bạn nói chuyện với người thật.
• Nộp trên mạng ở trang khiếu nại của HUD.
• Xem trang nhà ở của Ban Dân quyền, Bộ Tư pháp. Trang đó có bản tiếng Việt, đổi ngôn ngữ ở đầu trang.

Trước khi ký hợp đồng#

Hợp đồng thuê nhà ở Mỹ là giấy tờ ràng buộc, và ký rồi thì rất khó rút ra. Trước khi ký:

• Đọc hết, kể cả chữ nhỏ. Nếu tiếng Anh khó quá, nhờ người dịch giùm. Đừng ngại.
• Hỏi rõ hợp đồng dài bao lâu, và phạt bao nhiêu nếu dọn ra sớm
• Hỏi tiền nhà đã gồm những gì: điện, nước, rác, chỗ đậu xe
• Đi một vòng ghi lại mọi chỗ hư sẵn, chụp hình có ngày tháng, đưa cho chủ nhà một bản. Đây là thứ bảo vệ tiền cọc của bạn lúc dọn ra.
• Giữ một bản hợp đồng có chữ ký của cả hai bên

Việc cần làm tiếp theo#

1. Gom bộ giấy tờ ở phần đầu bài, chụp hình để sẵn trong điện thoại
2. Trước khi đưa tiền cho ai, đối chiếu lại danh sách dấu hiệu lừa đảo
3. Nếu bị từ chối, hỏi bằng văn bản xem có phải vì hồ sơ kiểm tra không, rồi xin bản miễn phí trong vòng 60 ngày
4. Đọc Quyền của người thuê nhà trước ngày dọn vào, không phải sau