Mua căn nhà đầu tiên khi bạn lãnh 1099

Người lãnh 1099 vẫn vay mua nhà được, chỉ khác ở đường chứng minh thu nhập: Phụ lục Q của Quy định 1026 (bản quy định CFPB ngày 17 tháng 2 năm 2021) ghi rằng thu nhập tự doanh "được coi là ổn định và có giá trị nếu người tiêu dùng đã tự làm chủ từ hai năm trở lên", và thứ ngân hàng đọc để biết con số đó chính là hai tờ khai thuế gần nhất của bạn. Bài này đi theo đúng thứ tự bạn sẽ gặp: giấy tờ thu nhập, điểm tín dụng, tiền bảo hiểm thế chấp, cách so sánh ngân hàng, tiền mặt cần sẵn, và cú lừa ngày ký giấy.

Thu nhập 1099 chứng minh bằng những giấy tờ gì#

Chứng minh bằng tờ khai thuế, không phải bằng phiếu lương. CFPB (trang cập nhật ngày 12 tháng 12 năm 2024) viết: "Nếu bạn tự làm chủ hoặc có thu nhập thất thường hoặc theo mùa, bạn cần cung cấp giấy tờ chứng minh thu nhập đầy đủ hơn. Yêu cầu thay đổi tùy ngân hàng và tùy hoàn cảnh cụ thể của bạn." Phụ lục Q liệt kê thẳng những thứ đó:

• Tờ khai thuế cá nhân của hai năm gần nhất, có ký và ghi ngày, kèm đủ các bảng phụ lục
• Nếu bạn lập công ty, S-corporation hay hợp danh: bản sao có ký của tờ khai thuế doanh nghiệp liên bang hai năm gần nhất, kèm đủ các bảng phụ lục
• Báo cáo lời lỗ (P&L) tính từ đầu năm tới nay và bảng cân đối kế toán

Cộng thêm bộ hồ sơ ai nộp đơn cũng phải có, theo danh sách CFPB ngày 12 tháng 12 năm 2024: phiếu lương 30 ngày gần nhất và các tờ W-2 của hai năm nếu bạn có thêm việc làm công, tờ khai thuế liên bang có ký của hai năm, giấy tờ cho các nguồn thu nhập khác, hai bản sao kê ngân hàng gần nhất, giấy tờ cho khoản tiền cọc với ít nhất hai tháng lịch sử, thư xác nhận nếu tiền cọc là tiền người khác cho, bằng lái hay thẻ căn cước tiểu bang, và số an sinh xã hội. Mẫu đơn ngân hàng đưa bạn điền tên là Uniform Residential Loan Application, quen gọi là mẫu 1003.

Chưa từng khai thuế theo kiểu tự làm chủ thì bắt đầu ở bài đóng thuế khi tiệm đưa bạn tờ 1099. Theo trang IRS cho người tự làm chủ (cập nhật ngày 28 tháng 6 năm 2026), bạn khai tiền lời trên Schedule C, tính thuế tự doanh trên Schedule SE, và "phải khai thuế nếu tiền kiếm được ròng từ việc tự làm chủ đạt $400 trở lên". Không có hai tờ khai đó thì chưa có gì cho ngân hàng đọc.

Bạn tự lấy trước chính bản ghi mà ngân hàng sẽ thấy cũng được, để khỏi bất ngờ: trang Get Transcript của IRS (cập nhật ngày 27 tháng 6 năm 2026) cho biết bản ghi gửi bưu điện tới trong 5 tới 10 ngày, xin bằng mẫu 4506-T hoặc 4506-T-EZ, hoặc gọi 800-908-9946. Miễn phí, đừng trả tiền cho ai làm giùm.

Điểm tín dụng bao nhiêu thì FHA nhận#

FHA nhận điểm thấp hơn khoản vay thường, và mốc chia đôi là 580. Tài liệu đào tạo cố vấn nhà ở của HUD, Module 2.2, in bảng dưới đây dưới tựa "yêu cầu cho vay tối thiểu mới nhất cho khoản vay được FHA bảo hiểm". Cuối trang tài liệu ghi cập nhật lần cuối 9/2022, và bảng bảo hiểm trong cùng tài liệu ghi "thông tin cập nhật tới ngày 20 tháng 3 năm 2023":

Đó là con số theo chính sách HUD công bố đời 2022 tới 2023; bản nhắc lại của năm nay trên hud.gov không lấy được khi soạn bài này (kiểm tra ngày 21 tháng 9 năm 2026), nên hãy coi bảng trên là mốc để chuẩn bị rồi hỏi lại ngân hàng được FHA chấp thuận. Riêng mức 3.5% có xác nhận mới hơn: trang FHA của CFPB (sửa lần cuối ngày 30 tháng 6 năm 2025) ghi khoản vay FHA "cho phép tiền cọc thấp tới 3.5 phần trăm", nhận điểm tín dụng thấp hơn phần lớn khoản vay thường, có mức vay tối đa thay đổi theo từng quận hạt, và "bảo hiểm thế chấp là bắt buộc cho mọi khoản vay FHA".

Câu HUD viết ngay trên bảng cũng đáng nhớ: "Tuy việc chấp thuận tín dụng là do ngân hàng quyết định, FHA vẫn mở đường cho người vay có điểm tín dụng thấp." FHA không cho bạn vay tiền. Theo CFPB (duyệt ngày 2 tháng 2 năm 2024), FHA bán bảo hiểm cho các ngân hàng được FHA chấp thuận để bảo vệ họ nếu người vay mất khả năng trả, và "chi phí của khoản bảo hiểm đó được chuyển sang người mua nhà"; mỗi ngân hàng vẫn có quyền đặt mức riêng cao hơn mức tối thiểu của FHA. Số của HUD trên trang đó là (800) 225-5342.

Một định nghĩa nhỏ nhưng có tiền: HUD (Module 4.1, cập nhật 02/2024) ghi người mua nhà lần đầu là "những người chưa sở hữu nhà trong ít nhất ba năm", và nhóm đó có thể được xét các chương trình hỗ trợ tiền cọc. Từng có nhà rồi bán lâu năm thì vẫn có thể được tính.

Chưa có hồ sơ tín dụng thì bắt đầu từ đâu#

Bắt đầu bằng một món tín dụng nhỏ có báo cáo, vì vấn đề của bạn không phải điểm xấu mà là không có điểm. CFPB (duyệt ngày 2 tháng 9 năm 2026) mô tả điểm tín dụng là "một dự đoán về hành vi tín dụng của bạn", thang điểm phần lớn nằm trong khoảng 300 tới 850. HUD (Module 1.2, cập nhật 4/2025) nói rõ hơn: FICO là mô hình được dùng nhiều nhất ở Mỹ, và bạn có một điểm FICO ở mỗi hãng trong ba hãng Equifax, Experian và TransUnion. Khi vay mua nhà, CFPB (duyệt ngày 31 tháng 12 năm 2024) cho biết phần lớn ngân hàng lấy điểm từ cả ba hãng và "thường dùng điểm ở giữa để quyết định lãi suất".

Rất nhiều người trong cộng đồng rơi đúng vào chỗ trống này. CFPB (thông cáo ngày 5 tháng 5 năm 2015) cho biết "khoảng một trong mười người Mỹ có thể coi là credit invisible vì họ không có hồ sơ tín dụng nào", và "khoảng 15 phần trăm người da đen và người gốc Tây Ban Nha là credit invisible so với 9 phần trăm người da trắng". Một bài CFPB sau đó (ngày 1 tháng 3 năm 2017) nêu con số gộp: "hơn 45 triệu người lớn ở Mỹ không có điểm tín dụng vì hồ sơ tín dụng hạn chế hoặc không có".

Cách ra khỏi chỗ đó, theo HUD (Module 1.2, 4/2025) và CFPB (duyệt ngày 13 tháng 9 năm 2024):

• Thẻ tín dụng có ký quỹ. HUD mô tả: đặt cọc trước "thường khoảng $300 tới $1,000", hạn mức thường bằng đúng số tiền cọc, xài như thẻ thường, và mỗi lần trả đúng hạn đều được báo cáo.
• Khoản vay gây dựng tín dụng. Vay ở ngân hàng hoặc credit union, trả góp nhỏ trong 6 tới 24 tháng, nhận tiền vào cuối kỳ.
• Thẻ của cửa hàng, siêu thị hay cây xăng, hạn mức thấp.
• Không gây dựng tín dụng: thẻ ghi nợ và tiền mặt, thẻ trả trước, vay nóng theo phiếu lương, và vay mua xe kiểu "buy here, pay here".

Thứ quyết định nhiều nhất là trả đúng hạn. CFPB (duyệt ngày 12 tháng 12 năm 2024) viết "phần lớn các mô hình chấm điểm coi lịch sử trả nợ là yếu tố số một", khuyên giữ mức xài "không quá 30 phần trăm tổng hạn mức", và nói "trả hết số dư mỗi tháng giúp bạn có điểm tốt nhất". HUD (Module 1.2, 4/2025) in tỷ trọng: lịch sử trả nợ 35%, tỷ lệ sử dụng hạn mức 30%, tuổi các tài khoản 15%, số lần bị tra cứu 10%, sự đa dạng loại tài khoản 10%.

Trước khi nộp đơn, lấy báo cáo miễn phí và sửa lỗi. CFPB (duyệt ngày 28 tháng 8 năm 2023) ghi bạn "có quyền xin một bản báo cáo tín dụng miễn phí mỗi năm từ mỗi hãng trong ba hãng lớn" tại AnnualCreditReport.com, hoặc gọi (877) 322-8228. Sổ tay vay tiền mua nhà của CFPB (bản 2015) nói về thời điểm: "Sửa lỗi trên báo cáo tín dụng có thể nâng điểm của bạn trong vòng 30 ngày hoặc sớm hơn. Nên sửa lỗi trước khi nộp đơn vay." Cùng sổ tay đó ghi "nếu điểm tín dụng của bạn dưới 700, nhiều khả năng bạn sẽ trả nhiều hơn cho khoản vay", và có người sau khi cải thiện điểm "tiết kiệm được $50 hoặc $100 trên khoản trả góp hằng tháng".

Hai điều nên nhớ trong mấy tháng trước khi nộp đơn. CFPB (ngày 31 tháng 12 năm 2024) khuyên "đừng mở nhiều khoản tín dụng mới trong thời gian ngắn, nhất là khi bạn sắp vay tiền mua nhà". Nhưng đừng vì sợ mất điểm mà ngại hỏi giá nhiều ngân hàng: sổ tay CFPB (2015) ghi các mô hình chấm điểm cho phép hỏi giá "thường trong khoảng từ 14 tới 45 ngày" mà gần như không ảnh hưởng, trang so sánh của CFPB nói nhiều lần tra cứu trong cửa sổ 45 ngày tính là một lần, còn HUD (Module 4.1, 02/2024) dùng cửa sổ 30 ngày. Hai con số khác nhau thật, nên cách an toàn là gom hết các lần hỏi giá vào trong 30 ngày.

MIP của FHA khác PMI chỗ nào, và vì sao chỗ đó tốn tiền#

Khác ở chỗ PMI có ngày kết thúc do luật ấn định, còn MIP của FHA thì không nằm trong luật đó. Cả hai đều là bảo hiểm bạn trả để bảo vệ ngân hàng, không phải bảo vệ bạn: HUD (Module 2.2, 9/2022) viết "Phí bảo hiểm thế chấp do chính bạn, người vay, trả, để bảo vệ ngân hàng nếu bạn ngưng trả tiền nhà." Cả hai khoản đều có trên mọi khoản vay FHA. Điều bài này sẽ không làm là in ra con số phần trăm cho chúng:

Vì sao trên đây không có con số phần trăm của FHA. FHA ấn định cả hai khoản này bằng mortgagee letter, tức là chúng đổi theo lịch riêng của HUD chứ không cố định, và đã từng đổi: lần gần nhất có hiệu lực ngày 20 tháng 3 năm 2023. Con số duy nhất bài này lấy được là từ tài liệu đào tạo cố vấn của HUD, mà chính bảng đó ghi "thông tin cập nhật tới ngày 20 tháng 3 năm 2023" còn cuối trang ghi "cập nhật lần cuối 9/2022". Trang hud.gov thì chặn mọi cách truy cập, nên tới ngày 22 tháng 9 năm 2026 vẫn không xác nhận được con số hiện hành. Ở đây in ra một con số có thể đã cũ ba năm còn tệ hơn là không in, vì bạn sẽ tính tiền theo nó. Hãy hỏi ngân hàng được FHA chấp thuận bằng văn bản mức UFMIP và MIP hiện tại, hoặc gọi HUD số (800) 225-5342. Mức PMI của khoản vay thường trong bảng là của CFPB, mô tả giá thị trường chứ không phải mức do một văn bản chính phủ ấn định, nên nó được giữ lại.

CFPB (duyệt ngày 28 tháng 8 năm 2026) xác nhận phần bắt buộc: "Bảo hiểm thế chấp FHA là bắt buộc cho mọi khoản vay FHA", gồm cả khoản trả một lần lúc ký giấy lẫn khoản trả hằng tháng. Không đủ tiền mặt trả khoản một lần đó thì được phép gộp nó vào khoản vay, nhưng trang này nói kèm hậu quả: "số tiền vay và tổng chi phí của khoản vay đều tăng lên". Cùng trang ghi PMI của khoản vay thường thì "phần lớn trả hằng tháng, gần như không phải trả gì lúc ký giấy".

Đây là phần đáng đọc chậm. Với khoản vay thường, CFPB (duyệt ngày 28 tháng 8 năm 2026) nêu ba quyền bỏ PMI: bạn có quyền yêu cầu bằng văn bản bỏ PMI vào ngày dư nợ gốc theo lịch còn 80% giá trị nhà ban đầu; bên phục vụ khoản vay phải tự động chấm dứt PMI vào ngày dư nợ gốc theo lịch còn 78%; và họ phải chấm dứt PMI vào tháng sau khi bạn tới giữa kỳ hạn trả góp, tức sau 15 năm với khoản vay 30 năm, bất kể dư nợ còn bao nhiêu.

Để thấy độ lớn của khoản này, HUD (Module 2.2, 9/2022) có một ví dụ minh họa trên căn nhà $100,000 với lãi suất 6%, và phần đáng nhớ là kết luận của nó: cùng một căn nhà, khoản vay FHA đặt cọc 3.5% trả hằng tháng cao hơn khoản vay thường đặt cọc 10%, và phần lớn khoảng chênh đó là tiền bảo hiểm chứ không phải tiền lãi. Các con số đô la trong ví dụ đó dựa trên mức phí đời 2022 tới 2023, nên bài này không chép lại, cùng lý do với phần trăm ở trên. HUD nói thẳng với cố vấn của mình: "Điều cần nhớ là bảo hiểm thế chấp có thể tốn của bạn hàng trăm, thậm chí hàng ngàn đô la mỗi năm. Cách tính phức tạp, nên bạn sẽ muốn nhờ ngân hàng ước tính chi phí bảo hiểm thế chấp."

Chọn ngân hàng: xin ít nhất ba bản Loan Estimate#

Hỏi nhiều nơi là việc rẻ nhất mà lời nhất trong cả tiến trình, và phần lớn người mua nhà không làm. Nghiên cứu của CFPB (công bố ngày 15 tháng 5 năm 2018) cho biết "hơn 30 phần trăm người vay cho biết đã không so sánh khi vay tiền mua nhà", "hơn 75 phần trăm người vay cho biết chỉ nộp đơn ở một ngân hàng duy nhất", và việc không so sánh "khiến người mua nhà trung bình tốn khoảng $300 mỗi năm và nhiều ngàn đô la trong suốt đời khoản vay". Trang so sánh của CFPB nêu mức tiết kiệm $600 tới $1,200 mỗi năm khi lấy báo giá từ nhiều ngân hàng, dẫn nghiên cứu năm 2023 của Freddie Mac. Sổ tay CFPB (2015) nói gọn: "Lấy ít nhất ba báo giá, bằng giấy trắng mực đen, để bạn so sánh được."

Trước hết phân biệt hai chữ hay bị nhầm. HUD (Module 4.1, 02/2024) mô tả pre-approval là khi ngân hàng cam kết cho vay một số tiền cố định "sau khi xem xét đơn vay đã điền đủ, báo cáo tín dụng, nợ, tiền tiết kiệm, và qua thẩm định của người underwriter"; còn pre-qualification chỉ là nói chuyện tài chánh với ngân hàng, "thường không tốn tiền, không qua thẩm định và không kèm cam kết nào". CFPB (duyệt ngày 5 tháng 12 năm 2023) cảnh báo đừng tin cái nhãn: "Quy trình của các ngân hàng rất khác nhau, và những chữ họ dùng không nói lên được bao nhiêu về quy trình của riêng ngân hàng đó."

Rồi tới hai tờ giấy quyết định, và hai lần ba ngày:

1. Loan Estimate. CFPB (trang ngày 9 tháng 8 năm 2024) mô tả đây là mẫu ba trang bạn nhận sau khi nộp đơn, và "ngân hàng phải đưa bạn bản Loan Estimate trong vòng ba ngày làm việc kể từ khi nhận đơn của bạn". Nộp đơn ba nơi thì bạn có ba bản để đặt cạnh nhau. Sổ tay CFPB (2015) chỉ chỗ so: mục Total Loan Costs, ở Mục D góc dưới bên trái trang hai.
2. Closing Disclosure. CFPB (duyệt ngày 2 tháng 5 năm 2023) mô tả đây là mẫu năm trang với các con số cuối cùng, và "ngân hàng bắt buộc phải đưa bạn bản Closing Disclosure ít nhất ba ngày làm việc trước ngày bạn ký giấy vay". Ba ngày đó là để bạn đặt nó cạnh bản Loan Estimate và dò từng dòng, nhất là lãi suất thực APR và xem có khoản phạt trả nợ sớm không.

Ba ngày đó chạy lại từ đầu trong ba trường hợp, theo HUD (Module 4.1, 02/2024): "nếu APR bị sai, nếu loại khoản vay thay đổi, hoặc nếu có thêm khoản phạt trả nợ sớm, thì ngân hàng phải đưa bản công bố mới và cho thêm ba ngày làm việc trước khi ký". Biết điều này để đừng ai hối bạn ký đại.

Giữa hai tờ giấy, một số khoản được phép nhúc nhích, một số thì không. CFPB (duyệt ngày 11 tháng 9 năm 2024) chia ba nhóm: phí trả cho chính ngân hàng hoặc bên môi giới cho dịch vụ bắt buộc thì không được tăng đồng nào; phí lưu bạ và phí dịch vụ bắt buộc mà bạn chọn nhà cung cấp trong danh sách ngân hàng đưa thì được tăng tối đa 10%; còn tiền lãi trả trước, bảo hiểm tài sản và tiền đặt vào tài khoản ký quỹ ban đầu thì có thể đổi không giới hạn. Các giới hạn này mất hiệu lực nếu có "thay đổi hoàn cảnh" được ghi nhận.

Cần sẵn bao nhiêu tiền mặt#

Cần hai khoản riêng biệt: tiền cọc và chi phí ký giấy. CFPB (sửa ngày 1 tháng 10 năm 2025) viết "trong phần lớn trường hợp, bạn cần tiền cọc ít nhất 3 phần trăm giá nhà bạn nhắm tới. Nhiều loại vay và nhiều ngân hàng đòi 5 phần trăm trở lên." Còn chi phí ký giấy thì hai cơ quan đưa hai con số khác nhau, và bài này để nguyên như vậy:

• CFPB, trang sửa lần cuối ngày 1 tháng 10 năm 2025: "Thông thường, chi phí ký giấy (không tính tiền cọc) nằm trong khoảng 2 tới 5% giá mua nhà."
• HUD, tài liệu đào tạo cố vấn Module 4.1, cập nhật 02/2024: "Tuy chi phí ký giấy thường nằm trong khoảng 3 tới 4% giá mua nhà, nó có thể thấp hơn hoặc cao hơn, tùy vùng địa lý hoặc loại khoản vay."

Hai khoảng đó không trùng khít nhau; khi lập ngân sách cứ để dành theo con số cao hơn. HUD (Module 4.1, 02/2024) định nghĩa chi phí ký giấy là "các khoản phí để chuyển tên tài sản, không nằm trong giá nhà", gồm phí lập hồ sơ vay, điểm chiết khấu, phí thẩm định giá, đo đạc, bảo hiểm quyền sở hữu, phí luật sư, phí môi giới địa ốc, tiền đóng trước thuế và bảo hiểm; và lưu ý "không phải mọi chi phí ký giấy đều tới hạn vào ngày ký", có phần tới hạn ngay lúc nộp đơn. Danh sách CFPB (duyệt ngày 11 tháng 9 năm 2024) thêm phí dịch vụ thuế, thuế nhà nước, và các khoản trả trước như thuế tài sản, bảo hiểm nhà và tiền lãi cho tới kỳ trả đầu tiên.

Ai trả? CFPB (ngày 11 tháng 9 năm 2024) viết "khi mua nhà, nói chung bạn trả toàn bộ chi phí gắn với giao dịch đó. Tuy nhiên, tùy hợp đồng hoặc luật tiểu bang, người bán có thể trả một số khoản." Cùng trang cảnh báo bạn vẫn có thể trả phí một cách gián tiếp, qua khoản vay lớn hơn hoặc lãi suất cao hơn, ngay cả khi hôm ký giấy bạn không đưa ra đồng tiền mặt nào. Một thước đo để tự lượng sức, từ sổ tay CFPB (2015): "tổng khoản trả hằng tháng cho căn nhà nên bằng hoặc dưới 28% tổng thu nhập hằng tháng trước thuế của bạn."

Tiền hỗ trợ tiền cọc tìm ở đâu cho đúng chỗ#

Tìm trên trang của HUD, theo tiểu bang, vì mỗi tiểu bang một chương trình khác nhau. Tài liệu đào tạo cố vấn của HUD (Module 2.2, 9/2022) chỉ đúng đường: vào hud.gov/states, chọn tiểu bang của bạn ở trang State Information, trong trang tiểu bang chọn "Learn about Homeownership", rồi tìm mục "Assistance Programs". Bài này không liệt kê tên chương trình nào, vì danh sách đó thay đổi theo tiểu bang và theo năm, và trang HUD mới là nơi có bản đúng.

Cùng tài liệu đó nêu các cửa khác: cơ quan gia cư công của thành phố hoặc tiểu bang, sở gia cư tiểu bang, các tổ chức bất vụ lợi và cơ quan hành động cộng đồng như Habitat for Humanity, Bộ Cựu chiến binh, các hợp tác xã ngân hàng do chính phủ bảo trợ như Federal Home Loan Banks, và chương trình Community Development Block Grant. USAGov (cập nhật ngày 27 tháng 4 năm 2026) cũng chỉ người mua nhà tới cơ quan tài trợ gia cư của tiểu bang, gọi tắt là HFA. Tiền người nhà cho cũng được tính: HUD (Module 4.1, 02/2024) ghi người chưa đủ tiết kiệm có thể dùng các khoản vay cho phép "tiền cọc tới từ nguồn khác, gồm tiền cho từ gia đình hoặc bạn bè, hoặc tiền hỗ trợ từ một chương trình mua nhà".

Tình trạng di trú có làm bạn bị từ chối không#

Ngân hàng không được từ chối bạn vì nguồn gốc quốc gia, và ví dụ vi phạm mà chính HUD dùng để dạy cố vấn là một gia đình di dân. Tài liệu đào tạo của HUD (Module 4.1, cập nhật 02/2024) mô tả Đạo luật Cơ hội Tín dụng Bình đẳng (ECOA) là "luật liên bang buộc bên cho vay phải cấp tín dụng một cách bình đẳng, không kỳ thị dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, nguồn gốc quốc gia, tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân, hoặc việc nhận thu nhập từ các chương trình trợ cấp công". Ví dụ vi phạm HUD in ngay bên dưới: "Một bên cho vay từ chối cho một gia đình di dân vay. Khi gia đình hỏi lý do từ chối, bên cho vay nói rằng ông ta không thể duyệt cho người mua nhà đã sống ở nước này dưới năm năm." HUD ghi luật này do Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC) thi hành, và nơi nộp khiếu nại là www.ftc.gov/complaint.

Còn quy định riêng của FHA về tình trạng cư trú thì bài này không in, vì không xác minh được: các trang HUD nói về chuyện đó đều không truy cập được khi soạn bài (kiểm tra ngày 21 tháng 9 năm 2026), và đây lại là mảng chính sách vừa thay đổi gần đây. Một câu sai ở chỗ này làm hại người đọc, nên câu trả lời trung thực là hỏi một ngân hàng được FHA chấp thuận hoặc một cố vấn nhà ở được HUD chấp thuận, và xin trả lời bằng văn bản. Điều nói chắc được là bộ giấy tờ của CFPB (ngày 12 tháng 12 năm 2024) có đòi giấy tờ tùy thân và số an sinh xã hội, nhưng đó là chuyện giấy tờ, không phải một quy định về điều kiện di trú.

Cú lừa ngày ký giấy có thể lấy sạch tiền cọc#

Kẻ lừa giả làm người quen trong giao dịch và gửi hướng dẫn chuyển tiền giả. CFPB mô tả: "Kẻ lừa gửi email giả mạo tới người mua nhà, đóng vai người môi giới địa ốc, đại lý thanh toán, đại diện pháp lý hoặc một người đáng tin khác, kèm hướng dẫn giả để chuyển tiền ký giấy." Cùng bài dẫn số liệu FBI: số vụ báo cáo tăng 1,100 phần trăm trong khoảng 2015 tới 2017, thiệt hại ước tính gần 1 tỷ đô la riêng trong chi phí giao dịch địa ốc năm 2017. Năm bước của CFPB, làm trước ngày ký:

1. Chọn trước hai người đáng tin. Ghi lại số liên lạc chính của người môi giới địa ốc và đại lý thanh toán, hai người có thể xác nhận chi tiết chuyển tiền. Cân nhắc đặt một câu mật khẩu mà chỉ họ biết.
2. Cảnh giác với thay đổi phút chót. Thay đổi thường tới bằng email và thường trông như của chính người môi giới hoặc đại lý thanh toán của bạn.
3. Đừng dùng số điện thoại hay đường dẫn trong email. Gọi bằng đúng số đã lưu từ trước, đừng bấm link, đừng tải tập tin đính kèm khi chưa xác nhận.
4. Đừng gửi thông tin tài chánh qua email. CFPB nói thẳng email không bao giờ là cách an toàn để gửi thông tin tài chánh hay cá nhân.
5. Cẩn thận cả khi nói điện thoại. Kẻ lừa cũng gọi tới và đề nghị bạn xác nhận thông tin cá nhân.

Chuyển tiền rồi mới biết bị lừa thì thời gian là tất cả: CFPB ghi hãy liên lạc ngay ngân hàng hoặc công ty chuyển tiền để chặn hoặc đảo ngược lệnh chuyển, và nộp khiếu nại qua Trung tâm Khiếu nại Tội phạm Internet của FBI tại ic3.gov. Cách nhận diện các kiểu lừa khác nhắm vào cộng đồng nằm trong bài lừa đảo và cách báo cáo. HUD (Module 4.1, 02/2024) còn cảnh báo về cho vay cắt cổ: "Mỗi năm, những người mua nhà thiếu thông tin, thường là người mua lần đầu, trở thành nạn nhân của cho vay cắt cổ." Dấu hiệu HUD nêu là câu thúc ép kiểu "nếu hôm nay bạn không quyết, bạn sẽ mất cơ hội tuyệt vời này", và hai lời dặn: đọc kỹ giấy tờ trước khi ký, và "đừng bao giờ ký một tờ giấy trắng hoặc một tờ giấy còn chỗ trống".

Việc cần làm tiếp theo#

1. Đếm số năm bạn đã tự làm chủ và đã khai thuế. Chưa đủ hai năm thì dùng thời gian còn lại để chuẩn bị, và xem đóng thuế khi tiệm đưa bạn tờ 1099 nếu sổ sách còn thiếu.
2. Lấy ba bản báo cáo tín dụng miễn phí ở AnnualCreditReport.com và sửa lỗi trước khi nộp đơn.
3. Chưa có hồ sơ tín dụng thì mở một thẻ có ký quỹ hoặc một khoản vay gây dựng tín dụng ngay tháng này, rồi trả đúng hạn mỗi tháng.
4. Tra mức vay tối đa của FHA cho đúng quận hạt của bạn theo hướng dẫn của CFPB, đừng lấy con số nghe truyền miệng.
5. Gọi (855) 411-2372 hoặc dùng trang tìm cố vấn nhà ở của CFPB để hẹn một cố vấn được HUD chấp thuận, trước khi trả tiền cho bất kỳ dịch vụ tư nhân nào.
6. Vào hud.gov/states, chọn tiểu bang, mục "Learn about Homeownership" rồi "Assistance Programs", coi tiểu bang mình có chương trình hỗ trợ tiền cọc nào.
7. Khi nộp đơn, nộp ở ít nhất ba ngân hàng trong cùng một khoảng 30 ngày, rồi so ba bản Loan Estimate ở mục Total Loan Costs, Mục D trang hai.
8. Trước khi ký, hỏi ngân hàng bằng văn bản khoản MIP của FHA kéo dài tới khi nào, và dùng đủ ba ngày làm việc luật cho để đặt bản Closing Disclosure cạnh bản Loan Estimate.